Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
блоги

Ошибки в записях ЕГРН по жилым домам

15 апреля 2018 31 897
2019-03-14T12:53:40.880000+00:00

Сделки с недвижимостью подлежат особому правовому регулированию. Это и понятно, ведь объект специфический. Если обратиться к истории взаимоотношений собственников недвижимости и государства, то мы увидим, что в нашей стране она не так уж и продолжительна. До 90-х годов прошлого века частной собственности на объекты недвижимости в России не существовало, вся недвижимость принадлежала государству. В 1991 году вступил в силу Земельный Кодекс, в этом же году началась ваучерная приватизация. Но после введения частной собственности на недвижимость в практику российского законодательства несколько лет не существовало специального уполномоченного органа, который бы не только учитывал права и сделки, но и имел точную информацию об объектах недвижимости. До сих пор можно встретить документы, выданные органом исполнительной власти, или органом БТИ, а не регистрирующим органом, где нет точной информации о характеристиках объекта и субъекта права.

Для учета объектов недвижимости и сделок с ними был создан особый реестр – Единый государственный реестр прав, который просуществовал более 20 лет. Порядок его ведения был закреплен Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В 2007 году был создан Государственный кадастр недвижимости, задачей которого стало систематизировать сведения об объектах недвижимого имущества, включая привязку к местности (координирование), учет границ территорий. До его введения в действие объекты недвижимости учитывались по условному номеру, теперь же каждому объекту присваивается кадастровый номер.

Причем поставить на кадастровый учет ранее существующие объекты должны были непосредственно специалисты ГКН. На граждан такие обязанности законодатель не возлагал, за исключением случаев, когда создавался новый объект недвижимости. В результате в сведениях, внесенных в ГКН, оказалось огромное число ошибок, дублирования и неточностей.

ЕГРП и ГКН – это Федеральные государственные информационные ресурсы. Сведения, содержащиеся в них во многом дублировали друг друга, но в то же время могли в значительной мере отличаться, а иногда и противоречить друг другу.

Законодатель принял решение объединить эти ресурсы в единый реестр, содержащий все необходимые сведения и характеристики об объектах недвижимости, основаниях сделок, правообладателях и т.д. С 1 января 2017 года начал работать Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). С 15 июля 2016 года Росреестр прекратил выдавать свидетельства о государственной регистрации права. Таким образом, единственным документом, подтверждающим право на объект, является выписка из реестра (Выписка об основных характеристиках объекта).

По мнению законодателя объединение двух информационных ресурсов в один должно было разрешить споры, связанные с различием данных по объектам, содержащимся в базах ГКН и ЕГРП. Объединение данных в ЕГРН должно было оптимизировать систему регистрации и учета объектов недвижимости.

Но, к сожалению, если объединить две информационные системы, не исправив в них существующих ошибок, о чем говорилось выше, это лишь усугубит ситуацию и приведет к дополнительным ошибкам. Так и произошло.

Но, безусловно, в том, что база данных стала единая, есть и положительные моменты:

ЕГРН ведется в электронном виде, поэтому там содержится достоверная и объективная информация о любом виде недвижимости, адресных и технических характеристиках, зарегистрированных правах и обременениях, кадастровой стоимости.

Процедуры постановки на учет и регистрации прав на объекты недвижимости происходят одновременно, за исключением случаев постановки на учет многоквартирных домов застройщиком. Это упрощает и саму процедуру, и сокращает срок рассмотрения заявления до 10 – 12 рабочих дней.

Все регистрационные действия осуществляются по экстерриториальному принципу, то есть заявитель может подать документы в любой офис по месту своего нахождения, а не по месту нахождения имущества, как это было раньше. Но все же нужно учитывать, что документы направляются в регистрирующий орган по месту нахождения имущества, где регистратор их рассмотрит и примет решение, которое затем направит в отдел по месту подачи документов. В результате такого взаимодействия между отделами Росреестра в разных субъектах РФ, срок получения зарегистрированных документов, конечно, увеличивается.

У регистратора есть возможность вносить изменения в сведения ЕГРН без участия правообладателя объекта на основании сведений, полученных от исполнительных органов по каналам межведомственного взаимодействия. Это с одной стороны, освобождает правообладателя от необходимости тратить свое время, но с другой, вообще устраняет собственника от участия в процессе, в котором могут быть затронуты его права и законные интересы. Изменения могут касаться данных о собственнике, например, при изменении паспортных данных, но могут относиться и к объекту права, например, при изменении целевого назначения земельного участка или наложении ареста или запрета на сделки. Что же делать собственнику? Да, да. Самостоятельно отслеживать изменения в базе ЕГРН, если он предполагает, что на его недвижимость могут быть правопритязания со стороны государства или третьих лиц. Для этого и работает доступ к получении информации об объектах недвижимости в режиме онлайн на сайте rosreestr.ru.

Обычно собственники проверяют данные о своем объекте, когда планируют совершить сделку. Или покупатели в ходе проверки документов выявляют несоответствие данных правоустанавливающих документов с данными ЕГРН. Чаще всего ошибки касаются площади объекта, адресных характеристик, этажности. А кроме ошибок в ЕГРН еще часто бывают задвоенные записи в ЕГРН – это когда по одному адресу в базу ЕГРН внесено несколько объектов с разными кадастровыми номерами. Все эти ошибки нужно устранять своевременно, и сделать это может собственник, подав соответствующее заявление.

Еще одна проблема связана с тем, что жилые дома индивидуальные, блокированные или малоэтажные, построенные до 2017 года не всегда привязаны к земельным участкам, на которых они расположены. Именно по этой причине даже регистратор не всегда может связать эти объекты, а ведь в соответствии с гражданским законодательством дом и земельный участок – это единый объект недвижимости. Чем это грозит? Местные органы власти выявляют незарегистрированные объекты недвижимости с помощью аэрофотосъемки, результаты которой накладывают на кадастровую карту. Соответственно, если при наложении объект на кадастровой карте отсутствует, значит он не зарегистрирован и сведений в ЕГРН о нем нет. Такой вывод напрашивается сам собой. Владелец земельного участка в этом случае получит письмо с требованием зарегистрировать свой объект. С 01.01.2017 г. отсутствие сведений об объекте недвижимости в ЕГРН считается фактом уклонения от налогов, что влечет автоматическое начисление налога на имущество за три предшествующих года и штраф в размере 20%. Если на руках есть свидетельство или выписка из ЕГРН, подтверждающие факт государственной регистрации права на этот объект, их нужно направить по адресу, указанному в таком письме, чтобы налоговые органы сняли свои претензии. Это, конечно, не сложно, но ведь влечет лишние волнения для добросовестного налогоплательщика.

Так что пока проблемы, связанные с ошибками, неточностями и недоработками, в объединенной базе ЕГРН не решены. Как это у нас принято, решение всех этих проблем ложится на собственника, не зависимо от того, по чьей вине они возникли.

Рекомендуем проверить данные о своем объекте недвижимости и, если обнаружите ошибки или дублирование объектов, обратиться в центр «Мои документы» с заявлением об исправлении ошибки. Это занимает от 7 до 30 дней. Неверные данные не всегда могут быть признаны регистратором в качестве ошибки, тогда придется подавать заявление на внесение изменений в ЕГРН. В любом случае, к заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие верные сведения, которые необходимо внести в ЕГРН.


#загородная недвижимость#агент
загородная недвижимостьагент
Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
28 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru