недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Стоит ли покупать квартиру не имея возможности оплатить всю сумму?

7 911 Блог специалиста 15
 Наверное,  каждый из нас хотя бы раз в жизни сталкивался с ситуацией, когда есть желание купить
что-то, а нет достаточно денег, есть возможность купить то,  на что денег хватает, но нет желания. Особенно остро встает вопрос продиктованный необходимостью покупки, когда как говорится  хочешь не хочешь, а покупать надо… И особенно актуальна эта проблема в области недвижимости. Например, снимает человек квартиру несколько лет, платит 250т.руб/год и понимает, что подарил "дяде"
комнату за пять лет проживания, а своего жилья так и не нажил.. И становится ему обидно за бесцельно потраченное время и годы.. Или другой пример: молодая семья,  которая живет с родителями.. Как бы родители хороши не были, но или невестка плохая, или зять никчемный , а вот
у других все хорошо…И распадаются семьи из-за родительской «любви»… Много разных ситуаций, могу сказать одно: свое жилье всегда свое…И необходимо сделать все возможное , чтобы такое жилье было и чем раньше , тем лучше.
Хорошо, когда получил жилье по наследству или купил, не утруждая себя заботами и гораздо хуже, когда денег на покупку жилья не хватает. И самое главное, что очень сложно обычному покупателю определиться со стоимостью жилья: откроешь объявления,  там сплошь и рядом жилье за миллион, за полтора миллиона,  а начнешь звонить по объявлениям и понимаешь, что миллион это только
первый взнос, а сама квартира стоит три миллиона или что такая квартира продана, но можно купить за три-четыре…
Если говорить о стоимости, то готовое жилье в Санкт-Петербурге можно купить от 2600т.руб за квартиру 30м2 в новом доме без отделки или от 2800 в старом доме 60-х, 70-х гг 32м2. В своем обзоре я буду касаться только жилья эконом класса стоимостью до 10 млн. руб. не затрагивая
сегмент бизнес  и элитного жилья.
Так вот, например, есть у Вас желание купить 1 к.кв и 500т.руб на первый взнос. Естественно Вам надо в центре города с видом на Неву и не дороже 1500т.руб. Поискав неделю-другую(я знал людей которые ищут месяцами) Вы понимаете, что за эти деньги Вам светит максимум комната 13м2 в
5-6 -8 комнатной квартире…Однако , если Вы привыкли все делать сами и точно уверены что квартира в центре дороже стоить не может, могу Вас уверить, Вы такую квартиру найдете с гарантией потерять как максимум Ваши 1500т.руб или как минимум тот первый взнос(залог продавцу) который Вы отважитесь внести.
Если Вы адекватно смотрите на мир и цены на недвижимость, то Вы поймете, что купить готовую квартиру за 1500 в городе нереально, что банку для того, чтобы он Вам оформил ипотеку необходимо хотя бы 30% наличия первого взноса и что беспроцентная рассрочка от застройщика это ловкий маркетинговый ход: квартира по рассрочке стоит на 15-20% дороже чем  при 100% оплате и платежи на оставшуюся часть долга рассчитываются исходя из оставшихся месяцев до ввода дома в эксплуатацию. Привожу пример: Есть студия с ремонтом в стройке со сдачей в 17 году. При 100%
оплате она Вам обойдется в 1880т.руб. при без% рассрочке в 2352т.руб. Соответственно
внеся первый взнос в мае 2015г.500т.руб Ваш долг останется 1852т.руб. которые
Вам надо будет оплатить  до ввода дома в эксплуатацию, например до 8 марта 2017 года. Соответственно чтобы определить платеж  Вы высчитываете количество
оставшихся месяцев например с июня 2015 по март 2017: 22 месяца и остаток долга
делим на эти 22 месяца: 1852/22=84 т.руб месяц. В 70% случаев с рассрочкой
происходит именно так. Есть виды рассрочек где сумма не меняется, а на остаток
долга берется 1,5-2% годовых: например 1880 стоит студия. Вы заплатили 500т.руб
и можете погашать остаток равными платежами 62730. С учетом набегающих процентов сумма платежа будет примерно похожей на 70-84т.руб в месяц.
  Соответственно беря квартиру в ипотеку у Вас есть возможность взять ее со скидкой как при 100% оплате , т.е. основываясь на приведенном примере, за 1880+сделать ежемесячный платеж удобным: например ежемесячный платеж под 13% годовых на 20 лет при внесении 500т.руб и стоимости
квартиры в 1880 составит всего 16167 что значительно меньше и более реально чем платить 70-84 т.руб в месяц. При этом, если у Вас есть возможность платить банк досрочно, то Вам этого делать никто не запретит м Вы существенно сэкономите на %.
  Что касается вторичного жилья, то ставки на ипотеку тут выше(16-18%).
Но зато у Вас есть возможность жить в своем жилье и не переплачивать за аренду.
Теперь по поводу роста стоимости жилья. К примеру, Вы снимаете квартиру, у Вас есть накопления в размере 500 т.руб и Вы можете откладывать 20-30т.руб в месяц и соответственно 250 т.руб в год на приобретение жилья. Вам необходима однокомнатная квартира. Покупая жилье, необходимо определиться что именно Вам нужно: готовое жилье или жилье строящееся: и то и другое имеет массу плюсов и минусов.

Если говорить про вторичное жилье, то здесь его можно приобрести как в старых домах: старый фонд, сталинки, панельки 60-х. 70-х. 80-хгг и дома построенные сравнительно недавно(лет 8-10 назад). Ликвидность недвижимости определяется местоположением объекта, наличием инфраструктуры, качеством постройки и т.д. , соответственно тенденции изменения цены у разных объектов
будут разные.  С уверенностью можно сказать только что панелька 60-х. 70-х, 80-х существенно дорожать не будет, скорее наоборот. То же и со старым фондом на окраинах города. Соответственно
если у Вас есть цель накопить на квартиру  откладывая в год по 250 т.руб. то это будет возможно только в случае приобретения неликвидного жилья , которое дрожать не будет. Все же что относится к качественному жилью в хорошем месте будет дорожать соразмерно своему местоположению и качеству постройки и примерно на те же 250т.руб в год, которые потенциальный покупатель будет откладывать.  Отсюда вывод: накопить на хорошее жилье не получиться. Можно лишь накопить на первый взнос.
Что касается сегмента новостроек, то здесь наблюдается максимальное подорожание жилья за год. Найдутся многие, кто скажет, что первичка уже давно не дорожает и не является интересным инструментом вложений, но эта армия инвесторов из разряда тех упертых, кто все делает сам, слушает рекламу и сам решает куда ему вложить деньги. При этом , считая что раз уж у
него «умного» не получилось, то дуракам и подавно не судьба.  Если работать с профи то доходность от недвижимости составляет от 20% в год, переведя на язык цифр с вложенных 3 млн
вы получаете 600т.руб в год дохода . Соответственно накопить откладывая по 250т.руб в год на такую квартиру тоже не получиться.

Так что же делать и как правильно поступить? Если у Вас, например, небольшой и нестабильный доход, не стоит наверное брать большую ипотеку , лучше взять то, что Вам по силам, например, у меня одна клиентка купила студию в области за 1900, затем подкопила и купила уже квартиру в городе.
С другой стороны, если Вы четко уверены в своих силах, можно брать объект и с большой ипотекой(если б дали!) но желательно подбирать его так, чтобы рост стоимости недвижимости смог перекрыть  большую часть переплаты по ипотеке. Ну и естественно не «умничать» и
брать кредит в рублях. Подкопить получится, увы, только на первый взнос или на неликвидную квартиру, во всех остальных случаях  логичнее покупать сразу или в ипотеку. Можно конечно ждать и надеяться на обвал рынка недвижимости, тем более, что разговоры на эту тему ведутся
давно, но воз как говорится  и ныне там.. Например, рассмотрим ситуацию, когда человек снимает жилье, имеет 500т.руб и откладывает ежегодно по 250т. руб. За четыре года он сможет накопить при условии размещения денег в банке (10% годовых): 1-й год 550+250=800т.руб 2 год.880+250=1130т.руб   3 год.1243+250=1493т.руб   4 год1642+250=1892т.руб. Итого: за 4 года удалось накопить 1892т.руб  что явно не достаточно для покупки полноценной квартиры, которая подорожала (минимально) на 1500т.руб, кризиса не случилось, при этом потенциальный покупатель сумел потратить 1 млн на съем  чужого жилья. Таким образом в минус он ушел уже на 2500 млн(1млн за съем и 1,5 млн на                     подорожание). А купи он квартиру в ипотеку, то жил бы уже в своей и осталось бы ему оплатить не более 1 млн а может быть и меньше…

Особая тема для разговора это кредитные кооперативы(не путаем с приобретением жилья по договору ЖСК) или как они еще могут называться кредитно-потребительские союзы, ссудно-сберегательные кооперативы, общества взаимопомощи, помогающие  гражданам приобрести жилье. Однако подходы к приобретению могут быть различными:  
-накопление денег на определенном счету, куда взносы вносятся небольшими частями и затем кредитование кооперативом  недостающей части с последующим приобретением
-внесение первого взноса в кредитную организацию с последующей покупкой этой организацией понравившегося покупателю жилья
Данные организации способны как действительно помочь гражданам приобрести жилье, так и 
эффективно  расстаться с деньгами. Лично меня всегда настораживали и настораживают «добрые самаритяне»  жаждущие помочь .  Особо должно настораживать потенциального покупателя обещание высоких % по вкладам, привлечение денежных средств по договору займа, термины некоммерческое,   взаимопомощь, оформление собственности на кооператив а проведение платежей в качестве арендной платы. Однако для людей, ищущих «свой путь» такие предложения сродни манны небесной и что бы мы тут не говорили, они все равно отдадут свои деньги под красивые обещания.

Итак, у вас есть желание купить квартиру, но нет всей суммы чтобы совершить   покупку:      1.Опредилитесь есть ли необходимость в приобретении жилья. 2.Определитесь с  квартирой(однокомнатная,  двух или трехкомнатная,  район)  3.Оцените Ваши финансовые возможности : хватает ли на первый взнос, есть ли «стратегический» запас на 2-3 месяца(идеально чтобы запас денежных средств был хотя бы на полгода), насколько Вы уверены в Ваших  доходах.         4.Выберете стратегию поведения: накопить на первый взнос, подкопить на стратегический запас либо купить сразу(в ипотеку), пойти к «добрым  самаритянам».  5. Если Вы понимаете   необходимость приобретения, но не можете определиться с квартирой, стоимостью , платежами и т.д. –ОДНОЗНАЧНО НАЙМИТЕ СПЕЦИАЛИСТА!                         
6.Бесплатный сыр бывает в мышеловке и то, для второй мыши!                                                              
Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru