Вопросы по поводу покупки квартиры (г. Москва)

Здравствуйте! Ситуация следующая: г. Москва, в ближайшее время семьей собираемся приобретать квартиру, вторичку, ценовой диапазон до 13 миллионов, предпочтительные станции: Китай-город, Бауманская, Проспект Мира, Марксисткая, Площадь Ильича, Таганская, Октябрьская, Парк Культуры + остальное кольцо.

Ремонт не важен, количество этажей также, кухня от 7 м2, количество комнат от 2, площадь от 50, жилая от 30.

Соответственно, несколько вопросов:

1) сайты типа avito, irr, dmir, cian насколько я понимаю в последнее время все больше и больше несут собой ложную информацию, фотографии домов (без фотографий самой квартиры и планировок), цены проставлены от "балды", доп информация чаще всего не указана. Правда ли, что это делается самими агентствами для того, чтобы потенциальные покупатели заходили на сайты агентств (те, кто опубликовал объявления на этих площадках) и там уже просматривали их базы. К тому же базы иногда бывают закрытые, то есть заказывая услуги у риелтора, я получаю более подробные и адекватные предложения?

2) у агентств есть некоторые различия в услугах - одни предлагают фиксированную стоимость от стоимости покупки квартиры - купил за 13 миллионов, заплатил 150 тысяч за услуги и т.д., у других же наоборот идет % с продажи. Какой вариант наиболее эффективен?

2) будет ли тенденция к снижению цен на квартиры в марте-апреле месяцах в стране?

3) чтобы вы предложили: риелтора с собственной базой объектов или же хорошее проверенное московское агентство? Если второе, то к кому можно обратиться?

Спасибо