Успех любого объекта загородной недвижимости всегда зависит от востребованности формата, в котором его предлагают покупателю. И дальние дачи тому яркое свидетельство.
Экология и психология
КП Слявенка
В результате на рынке недвижимости появился новый формат — дачные поселки. От классических коттеджных они, по словам экспертов, отличаются меньшим количеством предоставляемых услуг и концепцией, а также тем, что не предназначены для постоянного проживания.
На расстоянии далее 50 км от МКАД основной объем предложения приходится на экономкласс. Проекты элитного и бизнес-класса единичны, в основном они находятся на берегах крупных водоемов или в лесной зоне. Земельные участки, предлагаемые на этом удалении, — от 7 до 15 соток, но наибольшим спросом пользуются 10 соток. Самая востребованная площадь домов — 150 кв. м, хотя разброс предложений — от 90 до 220 кв. м. «Сейчас общее число поселков на удалении до 140 км от МКАД по всем направлениям составляет, по разным оценкам, от 350 до 500, из них 25% расположено на Новорижском шоссе (75 объектов). На расстоянии 60–75 км сосредоточено 6% объектов, 75–90 км — 7,5%, 90–120 км — 16%. Остальные находятся ближе 60-километровой зоны», — приводит данные Игорь Сорокин, генеральный директор компании «Мэтр Роше Ника».
Дальние дачи быстро стали популярными. «Существует психологический момент: если покупатель готов уехать за 70 км от МКАД, то с большой долей вероятности он поедет дальше. Согласитесь, это стоит того, чтобы не переплачивать, — цены на жилье на удалении 70 км от МКАД могут быть в полтора-два раза выше, чем в аналогичном поселке, но на 110-м км от МКАД», — утверждает И. Сорокин.
Лидеры и аутсайдеры
Если два года назад географическая граница этого сегмента находилась на отметке 120 км от МКАД, по словам Юлии Севериненко, генерального директора компании «ЗемАктив», то сейчас можно найти проекты на расстоянии 160 км и далее. «Аналитики нашей компании провели исследование, которое показало, что основными покупателями дальних дач (89%) являются семьи в возрасте от 31 до 45 лет (26%). При этом 86% из них имеют хотя бы одного ребенка», — сообщает эксперт.
Велика доля дальних дач на Симферопольском, Новорижском, Новорязанском, Ярославском направлениях. А вот Дмитровское, Щелковское, Горьковское шоссе — аутсайдеры. Главным критерием выбора площадок под застройку в данном сегменте, по словам Е. Лобановой, является не столько престижность трассы, сколько ее пропускная способность. Недооцененными с этой точки зрения пока являются Киевское и Минское шоссе. Активно развивается Каширское направление, или трасса «Дон». «В 2009–2010 гг. на рынок вышло 260 поселков, из которых более 200 расположено далее 50 км от МКАД. Если говорить о структуре новых проектов, то на дальние дачи приходится менее 40% от общего числа. Лидером полугодия по числу новых проектов является Новая Рига (47% от общего количества), далее следует Симферопольское шоссе (23%) и Минско-Можайское направление (12%)», — приводит данные Е. Лобанова.
Реанимация проектов
На землю в зоне 50 км от МКАД и далее приходится, как отмечает Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля», 30–40% покупательского спроса и 35–40% предложений. То есть наблюдается тенденция смещения спроса на участки без подряда в удаленные от Москвы районы. Это неудивительно: цена сотки на расстоянии 50–70 км от МКАД примерно на 10–20% ниже средней стоимости по тому же направлению в 30–50 км. При этом разница во времени в пути составляет около 20–30 минут, что для любителей загородного отдыха важный, но все-таки не ключевой фактор.
Вместе с тем Е. Лобанова рассказывает: «К сожалению, некоторые «девелоперы» подошли к реализации дачных проектов с позиции получения быстрой прибыли без необходимых инвестиций в землю на начальной стадии. Уже достаточно было сказано об обманутых дачниках, которые оказались без коммуникаций и внятных планов по их подведению, без возможности строить на приобретенной земле. Есть случаи откровенного мошенничества, но в основном речь идет о непрофессионализме продавцов». Зачастую, по словам эксперта, ситуация поправима: если местоположение и качество проекта в целом удовлетворительные и обладают потенциалом для рынка, к реанимации проблемных проектов подключаются профессиональные управляющие компании, а также девелоперские подразделения, созданные на базе крупных агентств недвижимости.
В борьбе за покупателя
Приобретая загородный дом, покупатели в первую очередь рассчитывают быть ближе к природе. Поэтому особенно востребованы коттеджи, расположенные недалеко от леса или водоема. Вместе с тем городские жители привыкли к комфорту. Так что приоритетными при выборе становятся объекты, где имеются все коммуникации: центральный водопровод, газ и электричество, а также инфраструктура.
Набор и качество социально-бытовых объектов в большей степени зависит от класса поселка, хотя существует обязательный минимум. «Это забор по периметру, въездная группа, дороги внутри поселка, охрана на въезде, детская и спортивная площадки, гостевая парковка, места для сбора мусора. Конкуренция между девелоперами ужесточилась, поэтому застройщики стараются расширить инфраструктуру за счет добавления или увеличения площадей под прогулочные и общественные зоны, разрабатывают объекты ландшафтного дизайна. Например, в поселке Алешкино (65-й км Новорижского шоссе) создан природный парк с прудом площадью 1,5 га и каскадом из трех родниковых водопадов. В распоряжении жителей поселка — собственный пляж на озере и благоустроенная территория с лесными деревьями для прогулок и отдыха», — перечисляет Ю. Севериненко.
И все же чем дальше от столицы, тем хуже обстоят дела с инфраструктурой. Например, школы, больницы (медпункты) можно найти исключительно в поселках, относящихся к высокому ценовому сегменту. Несколько чаще девелоперы дальних дач включают в проект магазин, где жители могут приобрести товары первой необходимости. В поселке Анютины Глазки, например, планируют открыть свою пекарню.
Конечно, девелоперы стараются возводить поселки недалеко от спортивных баз, домов отдыха, торговых центров и т. д. Так, рядом с Sosnovka Park находится поселок Пролетарский, в котором имеется несколько магазинов, школа, детский сад, поликлиника и больница, стадион, каток, баня-сауна, парикмахерская, ресторан, АЗС. Поблизости расположены конноспортивный и аэропарашютный клубы, спортивная база.
Лучше всего инфраструктура в дальнем Подмосковье развита на Новорижском направлении. Евгений Копылов, коммерческий директор девелоперской группы «Интегра», приводит в пример Волоколамский район (от 90 до 140 км от МКАД), где есть хорошие дороги, больницы, школы, а в самом Волоколамске можно найти магазины известных продуктовых сетей. «Минимальная стоимость предложения для загородных объектов, расположенных далее 50 км от МКАД, приходится на сегмент дальних дач, где цена участка без подряда может быть 150 тыс. руб., а дома площадью 100 кв. м на 10 сотках — 1,5 млн руб.», — отмечает И. Сорокин.
