Эксперты предполагают, а рынок располагает

 

 

Целью данной статьи не является изобличить тех, кто промахнулся, поскольку невозможно все знать наверняка даже на неделю вперед, не говоря уже о целом годе. Поводом для написания данного материала послужило скорее желание сопоставить теорию с фактами и сделать выводы. Для анализа были отобраны прогнозы от ведущих игроков рынка коммерческой недвижимости — таких компаний как Colliers, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle (JLL), Knight Frank и Penny Lane Realty.

 

 

 

По торговому сегменту абсолютно все аналитики компаний в конце 2009 г. высказали предположение, что большинство проектов, находящихся на стадии строительства, будет закончено в 2010-м или в 2011 г. Эксперты прогнозировали также, что увеличение предложения качественной торговой недвижимости будет происходить за счет ввода объектов, строительство которых началось еще до кризиса. Согласно прогнозу Knight Frank, новые торговые центры должны были выйти на рынок заполненными лишь на 40–60%, а оставшиеся вакантные помещения реализовываться в течение шести — десяти месяцев эксплуатации центра. Достаточно распространенной практикой должно было стать пофазное и даже поэтажное открытие торговых объектов. В Colliers заявили, что новые крупные проекты на рынке в ближайшее время не появятся. Будет происходить размораживание проектов в региональных городах. Действительно, в 2010 г. на рынок из крупных проектов вышли ТЦ «Вегас», «Гагаринский», «Гудзон». Все начаты еще до кризиса. Ввод Mall of Russia, запланированный в 2010 г., откладывается. Новых проектов заявлено не было по причине все еще дорогого финансирования и значительного объема долгов у девелоперов.

 

Относительно ставок в Penny Lane Realty прогнозировали, что во втором полугодии может начаться их незначительный рост, преимущественно в сегменте качественных торговых помещений street retail. И при сохранении позитивных трендов к концу 2010 г. этот рост может составить около 10%. Но эти тенденции не распространятся на неликвидные помещения — спрос стал более избирательным.

 

В итоге 10%-ный рост состоялся. А вот смещение спроса в сторону помещений street retail, расположенных в спальных районах, и рост арендных ставок на них не предугадал никто. Но это и неудивительно — спрогнозировать действия нового мэра (как и само его появление) и их последствия было бы довольно сложно.

 

 

 

В данном сегменте было уже меньше точных и одинаковых прогнозов. Мнения аналитиков сошлись лишь в одном: в том, что покупательский спрос будет в первую очередь ориентирован на действующие объекты с выгодным местоположением, понятной структурой собственности и грамотно составленными долгосрочными договорами аренды, обеспечивающими максимально возможную в текущих условиях предсказуемость денежных потоков.

 

Остальные прогнозы были таковы. По данным Knight Frank, в 2010 г. рынок ожидало медленное восстановление и рост объема сделок. Аналитики Cushman прогнозировали, что ставки аренды на офисную недвижимость стабилизируются и начнется умеренный рост, однако темпы роста будут минимальными — 3–5% в год в среднем. По данным Penny Lane Realty, на рынке аренды офисной недвижимости класса А к концу года возможно увеличение до 10% по отдельным сегментам на готовые офисы с отделкой и маленькие офисы до 500 кв. м. А разогрев рынка начнется в 2011–2012 гг. В Cushman также отметили, что лишь к 2013–2014 гг. офисный сегмент сможет достигнуть сбалансированного состояния, когда будет поглощен весь избыток ранее введенных площадей. Что будет в 2011–2012 гг., покажет время. Сегодня рост ставок состоялся на уровне 3–5%, а по некоторым объектам вплоть до 10%.

 

Некоторые аналитики предположили, что ставки на офисы классов В+ и В– останутся на прежнем уровне. Однако данные показатели все-таки выросли по итогам года и в среднем составляют 450–600 долл./кв. м/год. Также прогнозировалось, что в 2010 г. банки, ставшие обладателями залоговых объектов недвижимости, могут стать заметными игроками рынка недвижимости. Для управления недвижимыми активами они будут создавать девелоперские подразделения в своих структурах, нанимать для управления девелоперские компании либо иным образом управлять полученными активами. Однако в настоящее время только единицы коммерческих банков реализуют непрофильные активы с выгодой. Госбанки проявляют себя крайне неэффективными собственниками. Основные причины — отсутствие опыта работы с недвижимостью и четких регламентов. Очевидно, что разобраться с этим багажом они пока не в состоянии.

 

Не совсем точным оказался и прогноз о том, что существенную часть рынка в 2010 г. будут занимать сделки по пересогласованию договоров аренды в сторону понижения ставок, однако их доля будет постепенно снижаться. К счастью, в 2010 г. объем таких сделок был несущественным. И более того, в ближайшем будущем договоры, заключенные на минимуме ставок, или те, в которых произошло их пересогласование в меньшую сторону, будут переподписаны. Стоит также отметить, что в 2010 г. собственники офисных помещений вернули и прочно закрепили в договорах аренды пропавший в результате кризиса пункт об автоматической ежегодной индексации ставок аренды.

 

 

 

Аналитические прогнозы выбранных компаний с точки зрения инвестиций в недвижимость оказались краткими, но вполне достоверными. Безусловно, во всех отчетах было отмечено, что кризис привел к оттоку иностранного капитала из России, а значит, к снижению объемов вложений. В Penny Lane Realty ожидали, что в начале 2010 г. лидерами рынка будут инвесторы, приобретающие помещения для собственных нужд. В JLL полагали, что местные игроки будут по-прежнему доминировать в первой половине 2010 г., а интересы иностранных инвесторов будут сосредоточены на инвестициях в высококачественные объекты на более прозрачных и менее рискованных рынках Западной Европы. Так и произошло. Участниками наиболее заметных сделок по покупке коммерческой недвижимости в 2010 г. стали Сбербанк, «РВМ Капитал», «Евраз Групп».

 

Значительного подъема на рынке инвестиций в недвижимость в 2010 г. не прогнозировал никто, что, собственно, и подтвердилось. Все рассчитывают на возобновление роста деловой активности и постепенную активизацию институциональных инвесторов в начале 2011 г.

 

 

 

Очевидно, что большинство прогнозов были осторожными, но оказались вполне оправданными. Особенно в части торговой недвижимости и инвестиций. По офисному сегменту прозвучало больше пессимистичных предсказаний, которые не подтвердились. Офисный рынок в 2010 г. продемонстрировал гораздо более положительную динамику, нежели ему прочили. Прогнозы на 2011 г. уже более смелые и оптимистичные. И хочется верить, что небезосновательно рынок коммерческой недвижимости продемонстрировал в уходящем году хоть и скромную, но четкую динамику выхода из стагнации и начала роста.