Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Коммерческая

Индустриальные парки. Перспективный формат инвестиций

Наталия КРОЛ16 мая 2011 6 891
2019-01-17T19:09:02.800000+00:00
Сегмент индустриальных парков считается новым и необычайно перспективным для России направлением. Инвесторы из разных стран мира, размещая свое производство на территории РФ, привозят новые технологии, внедряют современную этику ведения бизнеса. Об особенностях этого процесса рассказывает Екатерина Евдокимова.
Сегмент индустриальных парков считается новым и необычайно перспективным для России направлением. Инвесторы из разных стран мира, размещая свое производство на территории РФ, привозят новые технологии, внедряют современную этику ведения бизнеса. Об особенностях этого процесса рассказывает Екатерина Евдокимова.
 
 
Екатерина ЕВДОКИМОВА, адвокат, эксперт юридической фирмы NoerrЕкатерина Евдокимова,
адвокат, эксперт
юридической фирмы Noerr
 
 
— Как давно, по вашему мнению, ощущается интерес инвесторов к созданию индустриальных парков в России?
 
— Лично я столкнулась с этим лет десять назад, когда мой клиент — компания «Эрисман» искала площадку для размещения обойной фабрики в Московской области. Заявки же в нашу компанию поступали уже с 1994 г., то есть с того момента, как представительство Noerr появилось в Москве. Поскольку наши клиенты в основном иностранные компании, они искали индустриальные парки или по крайней мере места с высокой концентрацией иностранных промышленных предприятий. Долгое время лидером в этой области был Ступинский район Московской области. Сейчас абсолютное первенство принадлежит Калуге.
 
Не скажу, что в последнее время интерес инвесторов резко возрос, но заметно расширился горизонт представлений о российском рынке, повысилась готовность работать здесь. Теперь индустриальный парк в России воспринимается как нечто нормальное, а не утопия.
 
 
— Широко распространено мнение о том, что отечественных инвесторов промышленная сфера не очень привлекает, что иностранцы действуют куда активнее. Чем это можно объяснить?
 
— Земля в России в целом дешевле, чем в Западной Европе, и ее намного больше. Кроме того, в России потребность в организации новых производств намного выше, чем на Западе. У нас огромный ненасыщенный рынок для любых потребительских товаров. Кроме того, таможенная политика, например, в автопроме вынуждает иностранного производителя локализовывать свое производство в России.
 
 
— Несмотря на то что большая часть парков расположена на территории Московской области, наблюдается интерес инвесторов и к другим регионам России. Но, как известно, регионы разные, администрации тоже. Насколько стабильны и сбалансированы условия работы компании на той или иной территории? Всегда ли удается оптимальным образом взаимодействовать инвестору и местной власти?
 
— Интересная дискуссия по этому поводу произошла на Международном инвестиционном форуме в Сочи в сентябре 2010 г., когда речь зашла об улучшении инвестиционного климата. Не называя имен, коротко изложу суть спора: приверженцы одной точки зрения считали, что иностранный инвестор чувствует себя хорошо там, где у него есть прямой мобильный телефон губернатора. Только в этом случае он может быть уверен в том, что его проект будет реализован в предусмотренные бизнес-планом сроки и в рамках бюджета. Оппоненты высказывали мнение о том, что при нормально функционирующих на уровне законодательства и практики инструментах никому не нужен личный мобильный телефон губернатора.
 
На мой взгляд, индустриальный парк может стать тем самым функционирующим инструментом, который даст инвестору возможность калькулировать бизнес-план, а губернатору заниматься государственными делами, не отвечая на постоянные звонки инвесторов.
 
Впрочем, вопрос доходности бизнеса по организации индустриального парка во многом зависит от местной власти. Если она заинтересована в создании рабочих мест и привлечении крупных налогоплательщиков на долгосрочной основе, то всегда найдет способы содействия девелоперам, в том числе и в части выстраивания отношений с федеральными структурами, например с Федеральной сетевой компанией, от которой зависит обеспеченность участка электроснабжением, что очень часто вызывало огромные сложности — и финансовые, и временные.
 
 
— В каком качестве иностранные инвесторы готовы выступать — как организаторы парков, заинтересованные в привлечении резидентов, или резиденты, намеревающиеся открыть собственное производство?
 
— Безусловно, больше тех, кто хочет открыть свое производство и стать резидентом индустриального парка. Раньше некоторые производители, найдя площадку и построив свое производство, начинали привлекать другие промышленные предприятия. Так спонтанно образовывались небольшие индустриальные парки. Сейчас на рынке наблюдается определенный тренд: западные специалисты, построившие в России хотя бы одно предприятие, приобретают огромный опыт и хотят обратить этот опыт в деньги. Я знаю несколько западных компаний, которые сейчас работают в России и которые были организованы бывшими менеджерами западных промышленных предприятий. Успешно реализовав несколько проектов в России, эти люди затем решились на создание индустриального парка.
 
 
— С какими проблемами они сталкиваются на этом пути?
 
— Самая большая проблема — совмещение западных представлений с российскими реалиями. Большинство зарубежных инвесторов понимают, что можно купить земельный участок. У него могут быть разные характеристики, и, на первый взгляд, они понятны иностранному бизнесмену. А позже выясняется, что, покупая участок в несколько гектаров и производственно-административное здание в несколько тысяч квадратных метров, компания должна заключить семь — десять договоров купли-продажи объектов недвижимости. Земля, здания, даже будки охраны — все продается отдельно. Это вызывает недоумение инвестора. Еще больше он удивляется, когда требование о подключении участка ко всем сетям инженерной инфраструктуры (для него это неотъемлемая характеристика территории) невозможно записать в договор купли-продажи земли. Приходится объяснять, что понятие «подключенный к инфраструктуре участок» в российской юридической терминологии отсутствует. Ищем способы и юридические решения, чтобы договоренность сторон была правильно описана и исполнена даже в случае возникновения спора. Последний нюанс объясняет, почему западные инвесторы привлекают в качестве консультантов западные юридические компании, такие как Noerr. Во-первых, в этих компаниях понимают, чего хочет западный клиент и что реально может российская сторона. Во-вторых, они отвечают перед клиентом за исполнение договоренностей в случае спора.
 
 
— Какие территории чаще всего используют для организации индустриальных парков?
 
— Индустриальные парки организовывают на участках green field и brown field. Первое — это свободные территории, чаще бывшие сельхозземли, переведенные в категорию земель промышленного назначения. Второе — это бывшие промышленные объекты, действующие или закрытые, с большим количеством производственных площадей, как правило, разбросанных по разным зданиям. Green field востребованы гораздо чаще. Но в нашей компании довольно активно занимаются и brown field. Преимущество их только в одном — все сети уже имеются в наличии. Зато много рисков. И риски эти лежат в экологической и правовой плоскостях. Это пугает западный бизнес, потому что многие западные (в особенности немецкие) инвесторы напуганы опытом приобретения старых заводов в бывшей ГДР. По законодательству ФРГ собственник несет ответственность за загрязненность почвы и обязан эту загрязненность устранить. При этом не имеет значения, виновен он в таком загрязнении или нет. Поэтому наши западные клиенты, боясь обязательств по рекультивации почв, очень настороженно относятся к старым промплощадкам.
 
 
— Каковы главные риски в реализации проекта индустриального парка?
 
— Основные риски — финансовые. Совсем не удавшиеся проекты мне неизвестны, то есть в моей практике не встречался проект, в котором инвестор-организатор индустриального парка потерял бы вложенные деньги. Зато я помню ряд проектов, в которых российские девелоперы, рассмотрев идею создания парка, по какой-либо причине от нее отказались. Как правило, в силу того что у них нет навыка привлечения индустриальных инвесторов-резидентов или арендаторов, нет доступа к ним. Сейчас я знаю, что некоторые крупные российские девелоперы привлекают западные компании для выхода на данный рынок. Это мне представляется стратегически правильным подходом.
 
Оптимальный вариант для индустриального парка — это комбинация российского опыта взаимодействия с властями и западного опыта организации самого парка: инфраструктуры, логистики, даже разбивки на отдельные участки. С точки зрения прозрачности для западных инвесторов хорошо, когда есть уже проверенные документы на землю, стандартный пакет договоров с резидентами. Еще лучше, когда управляющая компания является реальным (не номинальным) юридическим лицом в какой-нибудь из уважаемых юрисдикций. Пока таких девелоперов считаные единицы. Их привлекательность для западных инвесторов, конечно, сложно переоценить. Они это знают и используют рыночное преимущество, назначая за участки в таких индустриальных парках высокие цены.
 
 
— Вы уже говорили о подключении территорий к объектам электроэнергетики. Это тоже фактор риска для проекта?
 
— Да, потому что стоимость и сроки подключения пока не всегда удается просчитать в начале пути. Но это, думаю, временное явление. По новому закону об электроэнергетике плату за подключение к электрическим сетям не должны брать вообще. Но на практике ситуация, к сожалению, не всегда решается способами, приемлемыми для западных компаний с точки зрения деловой этики. Вообще, compliance, или, как это еще называют, мотивирующие выплаты, — огромная проблема на Западе. Например, в Германии с момента ввода некоторых правовых изменений (имплементации в 2008 г. 8-й директивы Евросоюза), а в Англии с момента вступления в силу в апреле 2011 г. UK Bribery Act ведется суровая борьба со взяточничеством. Поэтому регионы России, желающие привлечь западных девелоперов, должны будут предпринять немало усилий для создания приемлемых механизмов.
 
 
— Сколько требуется времени, чтобы реализовать проект индустриального парка в России?
 
— Если двигаться продуманно и целенаправленно, иметь хороших консультантов и западных партнеров, быть готовым осуществить начальные инвестиции в инфраструктуру, мне кажется, три — пять лет достаточно для парка размером в 80–100 га.
 
 
СПРАВКА
По данным компании Ernst & Young, в России за 20 лет существования рынка создано 150 индустриальных парков. Четверть из них находится в Подмосковье. Территории для размещения подобных объектов — это площадки от 100 до 1000 га, на которых располагаются промышленные корпуса, склады, объекты инженерной инфраструктуры, подъездные пути и пр.
 

Подписывайтесь на Циан CRE в Telegram

#коммерческая недвижимость#инфраструктура
коммерческая недвижимостьинфраструктура
Сейчас обсуждают
Аноним
28 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru