недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/АрендаПомощник по недвижимости

Как сдать квартиру без посредников?

106 153 17
Как сдать квартиру без посредников?
Полезные советы новичкам, которые помогут самостоятельно сдать квартиру

Для большинства россиян сдача квартиры в аренду – вынужденная мера. Из-за финансовых трудностей иной раз даже приходится съезжаться с родственниками, чтобы освободить площадь. Такие собственники обычно арендодатели неопытные. Конечно, среди них есть и профессионалы, однако эта статья не для них. Наша аудитория – новички, которым будет полезно узнать, как самостоятельно сдать квартиру на длительный срок.

Итак, с чего начать? Процедура сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.

Шаг 1. Готовим квартиру

Для начала нужно подготовить квартиру к аренде. Первое, что нужно сделать – вывезти все личные вещи. Второе – сделать косметический ремонт, ведь «свежая» квартира сдастся быстрее и дороже. Третье – нужно позаботиться о меблировке: избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую.


Быстрее сдается квартира визуально полупустая. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной – диван, кресло, журнальный стол, комод, обеденный столик, стулья. В спальне – удобная двухспальняя кровать, платяной шкаф, тумбочки. Если квартира трехкомнатная, во второй спальне тоже должна быть кровать одно- или полутораспальная и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам, все должно сверкать чистотой и быть исправным.

Четвертым пунктом идет бытовая техника. Плита и холодильник должны быть в квартире обязательно. А вот наличие микроволновой печи, электрочайника и другой бытовой техники скорее необязательное условие: арендатор решает этот вопрос по своему усмотрению. Кондиционер – дополнительное преимущество, если, конечно это не элитное жилье. С учетом того, что жара у нас длится недолго, многие не обращают внимания на его отсутствие.

Почти все арендаторы хотят, чтобы в квартире был интернет. Но на практике провайдер, с которым есть договор, может не устроить жильцов. И они могут захотеть сами подключиться к более качественной беспроводной связи. Так что если в квартире интернета нет, спешить с выбором провайдера не стоит.

Пятый  пункт – подготовка документов. Заранее позаботьтесь об оплате всех счетов и коммунальных платежей. Отсутствие задолженности – требование любого арендатора, который поселится в квартире. Также нужно подготовить документы о собственности на квартиру – наверняка перед заключением договора будущий квартирант захочет удостовериться, что жилье сдает собственник или его доверенное лицо. В последнем случае на руках должна быть доверенность на право заключения договора третьим лицом.


Совсем не лишним будет застраховать квартиру. Ведь в случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и жилье с имуществом соседей. Например, страховка конструкций квартиры на 3 млн рублей и гражданской ответственности на 300 тыс. рублей в компании «Ресо Гарантия» обойдется в 7,1 тыс. рублей.

Шаг 2. Пишем объявление 

Второй важный этап – написание объявления и размещение его на специализированном ресурсе. В настоящее время львиная доля объявлений о сдаче квартир размещается на электронных носителях, а не на бумаге. Это и проще, и удобнее.

Но прежде чем разместить объявление, его нужно грамотно составить. И здесь есть свои тонкости. В начале текста следует назвать целевую аудиторию, на которую оно рассчитано. Например, квартира для молодой семьи с ребенком или квартира для холостяка, небольшая квартира для двух студенток. Эта информация поможет избежать «лишних» звонков. Текст объявления лучше написать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества. Если поблизости есть метро, так и напишите – «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона – «квартира рядом с парком».

В тексте укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, санузла, коридора. Эта информация позволит потенциальным арендаторам представить квартиру и сориентироваться отвечает ли она их требованиям. Если в квартире установлены новые стеклопакеты, нужно обратить внимание и на них, равно как и упомянуть о наличии кондиционера. Нужно коротко рассказать о меблировке и бытовых приборах. Также необходимо прописать ваши требования. Например, что в квартире не могут проживать животные, запрещено курить. Важно указать на какой срок сдается квартира и будет ли возможность продлить договор.

Текстовая часть должна содержать не более 20 предложений. Указав цену в начале объявления, желательно в конце текста сообщить, согласны ли вы на торг или ставка окончательная.

Вместе с объявлением нужно загрузить фотографии квартиры. Желательно сделать их в ракурсе, чтобы сохранился реальный масштаб. Уловки типа «сфотографирую так, чтобы комната казалась больше», вряд ли пройдет, так как при просмотре все станет на свои места.

Окончательное решение принимается не благодаря художественному мастерству фотографа, а после реального просмотра.

Желательно фото делать в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер – лучше. Загружать огромное количество фотографий вряд ли стоит. Главное показать все комнаты, если их несколько, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий – около 10. Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.

Шаг 3. Устраиваем показы

После публикации объявления начинают поступать звонки. Чтобы не тратить свое и чужое время, нужно сразу в беседе задать все интересующие вопросы и сделать вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.

Главное на показах – порядок и чистота в квартире. Впрочем, запах свежесваренного кофе никогда не помешает.

Отправляясь на показ, захватите с собой правоустанавливающие документы на жилье и паспорт. Во-первых, эти документы захотят увидеть наниматели перед тем, как примут решение. А во-вторых,  может случиться так, что договор они решат заключить сразу. Размер задатка обсуждается, а его получение подтверждается распиской. 


Впрочем, чтобы безопасно сдать квартиру без посредников спешить не стоит. Нужно проверить паспортные данные потенциального арендатора, а также попросить у него справку с места занятости. Справка потребуется для того, чтобы убедиться в его платежеспособности. Плюс к этому в интернете есть сервисы, с помощью которых по номеру паспорта и номеру мобильного телефона можно проверить «надежность» нанимателей, а также удостовериться в том, что они не состоят в «черных списках», как неплательщики. Также в социальных сетях есть свои списки, с содержанием которых неплохо было бы познакомиться. Поэтому даже если наниматель понравился, лучше взять у него задаток, а подписание договора назначить на следующий день или дату, которая всех устроит.

Шаг 4. Заключаем договор 

Последний этап – подписание договора. Ее форму можно найти в интернете, дополнив своими пунктами. Для заключения договора понадобятся два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен), паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире. Хозяин еще должен иметь с собой документ о собственности на квартиру.

 

Типовые договоры по сдаче квартиры можно найти здесь - ЦИАН.Журнал Библиотека документов

При заполнении бланка договора в него вносятся паспортные данные, сведения о квартире, указывается срок, на который заключается договор. Что же касается срока, то договор до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. При бОльшем сроке это обязательная процедура для договора, имеющего юридическую силу. Максимальный срок действия договора – пять лет.

По сложившейся практике, первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. далее заключается новый договор.

Важный пункт, на который нужно обратить внимание, – оплата. В нем фиксируется не только действующая на данный момент ставка найма, но и срок внесения очередного платежа, возможность пересмотра платежей, а также дополнительные платежи. Чаще всего – это коммунальные расходы. И здесь обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков. В отношении интернета следует прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование. По существующей практике, расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но не лишним будет упомянуть это в тексте договора.


Раньше «яблоком раздора» между хозяевами и арендаторами был стационарный телефон. Интернет «пестрил» случаями, когда квартиранты съезжали, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас в век мобильных телефонов, городской телефон не является востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок телефон можно его и отключить.

Еще один «финансовый пункт» касается депозита. Точнее, его размера и порядка возврата. Как правило, этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания, как считают многие наниматели. Депозит – это  залоговая денежная масса, с которой будут вычтены все платежи по нанесенному ущербу квартире или имуществу. Если претензий нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи (на этом мы остановимся чуть позже). Если, скажем, наниматели сломали стиральную машину, холодильник или что-то еще и не отремонтировали сами, деньги за ремонт или на покупку новой бытовой техники будут вычтены из залога. Также это относится к сломанной мебели или другим предметам интерьера, сантехнике. Хозяин может вычесть стоимость ремонта, если  есть незначительные повреждения: сколы в плитке, оборваны обои и пр.  

В договоре зафиксируйте как часто вы будете приезжать в съемное жилье и можете ли вы это делать без присутствия жильцов.

Важный пункт – условия пользования квартирой. В нем прописывается, что квартира сдается только для проживания, разрешается ли проживание других лиц и на какой срок, а также то, что несоблюдение условий ведет к расторжению договора и, скажем, невозврату депозита.

Ответственность сторон можно прописать и в отдельном пункте – «досрочное расторжение договора». В нем будут перечислены условия, при наступления которых договор может быть расторгнут сторонами и с какими финансовыми потерями. В договоре указывается и дата освобождения квартиры, в случае если он не будет продлен на нужный срок. Не лишним окажется пункт, касающийся уборки или ее стоимости, если жильцы не удосужатся это сделать. Это как раз простимулирует арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.

Юристы рекомендуют вносить в договор пункт, регламентирующий порядок решения спорных вопросов. То есть, необходимо написать, что если сторонам не удастся «разрулить» конфликт, так сказать, по обоюдному согласию, то его решением займется суд. В принципе, это естественное решение любых споров, но тем не менее, лучше об этом проинформировать заранее. Вдруг обращение к этому пункту поможет решить вопрос без участия карающих органов?

Шаг 5. Акт приема-передачи жилья 

К договору прилагается акт приема-передачи жилья. В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть. Например, царапины на паркете или пятно на обоях. Дается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения. Конечно, такие нюансы больше важны для владельцев квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. «Бабушкины» квартиры, как может показаться, вряд ли есть смысл детально описывать. Хотя и при сдаче старой квартиры лучше подстраховаться, чем потом о чем-то жалеть. То бишь, комод-то был прабабушкин, а на нем арендаторы кастрюли с супом ставили, испортили всю поверхность!

Еще один перечень в акте – вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам с указанием ее рабочего состояния. После всех описаний в акте следует отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники, наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами. То есть, квартира на момент освобождения должна быть в том же состоянии, что и до заселения.  В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа) и в будущем наниматель будет производить платежи исходя из них.

Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается в наймодателя, а второй у нанимателя.

Шаг 6. Расчет

Завершающий этап – расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги – сумму оговоренного депозита и ставку месячной аренды. Собственник пишет в двух экземплярах расписку о получении денег (для двух сторон). После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.

Комментарии 17
Ирина Круглова30 марта 2019, 13:21

"А вот наличие микроволновой печи, электрочайника и другой бытовой техники скорее необязательное условие"

Исходя из моего опыта, это является немаловажным критерием при выборе квартиры для аренды. Человек хочет отдать деньги и сразу жить, не ломаю голову какую микроволновку, чайник или другую бытовую технику прикупить в арендуемую квартиру.

Ответить
Евгений Рыжиков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 ноября 2019, 17:21

Автор статьи в этой части прав - арендатор купит и СВЧ, и чайник, и телевизор той модели, которая его устроит, а не которую выбрал владелец для арендной квартиры! И они не являются необходимостью - приготовить еду и скипятить чайник - есть плита. А всё остальное - дополнительные, но необязательные вещи.
Холодильник и стиральная машина - обязательные атрибуты арендной квартиры.

Егор Хуснулин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 апреля 2019, 1:25

А зачем сдавать без посредников? Для арендодателя услуга бесплатная, а от огромного количества мороки и, уж простите мой французский, гемора агент убережёт. А самое главное - сбережёт ОЧЕНЬ много вашего времени. Ну, и сдаст не за пару-тройку месяцев, а пару-тройку дней.

Ответить
iouri tcherniakov11 сентября 2019, 16:42

да не могут они сдать ничего -только -подешевле

Евгений Рыжиков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 ноября 2019, 18:44

Посредники в этом деле не нужны. А специалист с опытом и навыками - может быть.

Михаил15 января 2021, 8:23

ну конечно - эти агенты - паразиты из-за их комиссий люди не хотят снимать и рынок перегревается предложением + зачастую агенты это или проститутки или домохозяйки или школьники вчерашние есть и наркоманы (анашовые) или декретные яжматери - вообщем так себе спецы , никакой ответственности и навыков, причем деятельность не застрахована никак риелторская и образования не нужно никакого - возьмут ключи и потом еще побухают в квартире или на сутки посдают пока "типа просмотры", самому сдавать проще и удобнее всего, особенно если ты в том же городе что и квартира. единственная проблема если квартира в другом регионе - тут вопрос передачи ключей. я на посуточно умудрялся свою сдавать сам без посредников за 1000 километров пару месяцев, а потом длительных заселить передав ключи через соседа - но это нервы и "гемор"

Евгений Рыжиков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 ноября 2019, 17:16

А вот сразу - заход статьи! Если владелец съезжается с родственниками, чтобы иметь доход от аренды своей квартиры - явный и существенный риск для арендатора:
1. Когда владелец решит свои финансовые проблемы, арендатор ему будет не нужен, и владелец далее не захочет жить с родственниками.
2. По опыту, такие проекты провальные - с родственниками владелец быстро "наживется" - 2-3 месяца - обычная практика.
3. Не редки случаи, когда жена выгнала мужа и он среди ночи заявляется в свою кваритру, которую сдаёт - негде жить!
Как вывод, снимая квартиру нужно понимать причины - почему владелец сдаёт квартиру. Если это единственное жильё владельца, а сам он будет проживать на даче - риск для арендатора явный!

Ответить
ID: 6156779514 ноября 2020, 22:27

" а сам он будет проживать на даче"- теперь многие переезжают за город и живут в комфорте на даче - в коттедже, а выш посыл устарел, не пугайте арендаторов.

Евгений Рыжиков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 ноября 2019, 18:20

Трактовка "Быстрее сдается квартира" - изначально ложная - квартира сама не сдаётся, прошли 90е и 2000е. Квартиру сдаёт человек, со своей позицией - и на сколько она продумана и соответствует ожиданиям рынка, тем проект успешней.

Ответить
Евгений Рыжиков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 ноября 2019, 18:25

На стадии формирования описания квартиры:
1. Главное - указать явные преимущества и особенности квартиры, которые заинтересуют Бо́льшую массу арендаторов.
2. В ней не нужно указывать - для кого квартира удобней. Главная задача позиционирования квартиры - привлечь максимальную аудиторию, а при личной встрече на показе выявить максимально удобного арендатора.

Ответить
Евгений Рыжиков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 ноября 2019, 18:30

А вот про торг или "без торга" - советы от дилетантов.
Если торг, то какого хр...на ты указал завышенную цену - дать возможность для манипуляций со стороны арендатора по цене.
"Без торга" - снизить поток интересантов.
Главная задача объявления и входящих звонков - поставить кордон для явно неблагополучных арендаторов и манипуляторов, и привлечь максимальное количество интересантов-арендаторов.

Ответить
Евгений Рыжиков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 ноября 2019, 18:35

"...попросить у него справку с места занятости..." - любой мошенник и аферист нарисует пачку, а добросовестный арендатор от таких просьб напряжется и вероятность получить его арендатором снижается.
После таких заявлений, мало вероятно, что автор плотно в теме.
Мне достаточно 2-3 уточняющих вопросов, чтобы понять о деятельности арендатора. Сразу понятно - врёт или нет. И без справок. И ошибок не было.

Ответить
Алексей6 января 2020, 12:31

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, какие именно вопросы нужно задать арендатору о его деятельности, чтобы понять врёт или нет.
Заранее спасибо за ответ!

Ольга Жирикова15 ноября 2020, 9:44

в этом ответе виден почерк специалиста из уганды (расеюшки), с соответствующим уровнем понимая статуса "про" (какая уганда, такие и "про").
в Германии у вас не только справку потребуют, но и выписку с банковского счета. иначе вам ничего не сдадут, а пошлют обратно туда, откуда пришли.
но в уганде-расеюшке свои правила..

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 ноября 2020, 11:44

В Германии не смотрят на банковский счёт, там просто залог за 3 месяца вперед берут сразу! И налоги там платят с найма, четко!

Евгений Рыжиков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 ноября 2019, 18:41

А вот центральный момент, на котором решается успешность аренде квартиры - ПОКАЗ - автор упустил. Ещё одно подтверждение - сырости автора в теме!
Именно на показе:
1. Владелец презентует квартиру и себя, как достойного и порядочного арендодателя.
2. Разговаривает с арендатором и делает выводы, которые лягут в основу принятия правильного решения. Допрос арендатора с пристрастием здесь не уместен.
3. А вопросы: почему снимают, где сейчас проживают, почему съезжают, чем люди живут, чем занимаются, какие у них интересы и привычки,.... - аккуратно и деликатно выяснить будет очень полезно - для принятия правильного решения.

Ответить
Евгений Рыжиков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 ноября 2019, 18:46

Второй центральный момент - ведение процесса аренды, контроль и решение спорных вопросов - автор игнорировал. Ещё одно подтверждение сырости автора в теме!

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru