недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиГород

Москвичи меняют город на пригород

4 171
Современное состояние загородного рынка обсудили специалисты, собравшиеся за круглым столом в середине сентября в стенах здания Высшей школы экономики.
Современное состояние загородного рынка обсудили специалисты, собравшиеся за круглым столом в середине сентября в стенах здания Высшей школы экономики.
 
Руководитель Аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов сообщил, что в настоящее время в Подмосковье насчитывается 680 поселков. В 54% из них предлагаются участки без подряда, 21% приходится на готовые коттеджи и участки с подрядом, 14% доли рынка занимают малоэтажные жилые комплексы, 9% — таунхаусы, 2% — дуплексы. Если проследить эти показатели в динамике, сравнив с предыдущими годами, окажется, что самый популярный формат — участки без подряда — пока все так же превалирует на рынке, но постепенно сдает позиции таунхаусам и многоквартирным домам. Это подтверждает и структура спроса. Как утверждает эксперт, наиболее востребованный продукт сегодня — квартиры в малоэтажных жилых домах. Но в широком смысле основной тренд не изменился — более всего востребован недорогой сегмент. И к смещению акцентов на рынке сегодня предпосылок нет.
 
Если рассматривать количество поселков по направлениям, то в этом смысле ситуация уже много лет остается стабильной — больше всего объектов на западных (37%) и северных (25%) шоссе. При этом активнее всего развивается ближняя зона Подмосковья, до 30 км от МКАД, где сосредоточено 40% поселков.
 
Пригород — это город или загород?
 
В ходе круглого стола практически все выступавшие подметили, что спрос на городское жилье сместился из Москвы в ближайшую зону области, где и цены пониже, и качество получше. Да и строят здесь активнее. Причем покупатели рассматривают не только предложения в новостройках городов-спутников, в их поле зрения попадают и упомянутые таунхаусы и малоэтажные дома. Не случайно доклад Ирины Мошевой, гендиректора компании RDI Group & Limitless, посвящен теме пригорода. Спикер дала определение этому явлению. По сути это населенная территория, находящаяся за границей города, но не далее 10 км от нее. В идеале здесь сосуществует разноформатное жилье — много- и средне­этажная застройка, таунхаусы и коттеджи. Обычно пригород обеспечен обширной инфраструктурой и расположен в окружении зеленого массива. Работают его жители, как правило, в мегаполисе. Средняя площадь застройки ниже, чем в городе, но выше, чем в загородном поселке, — 5–6 тыс. кв. м на 1 га. Цены на жилье преимущественно доступны — от 50 до 100 тыс. руб. за 1 кв. м, средняя стоимость — 75 тыс. руб. Спикер подчеркнула, что пригороды — самый молодой и перспективный сегмент. За последние три года количество малоэтажных проектов выросло в шесть раз. Причем большая часть из них расположена на северо-западе от МКАД. Рекордсмен — Ленинградское шоссе, где насчитывается 13 жилых комплексов.
 
 
С Ириной Мошевой согласен Валерий Мищенко, председатель совета директоров компании Kaskad Family: со временем малоэтажка будет только набирать обороты. Но некоторые застройщики стали злоупотреблять этим востребованным форматом, и руки им развязал закон о возможной прописке на даче. В прессе все чаще освещаются скандалы со строительством многоквартирных домов на сельхозземлях. Там, где можно было бы возвести жилье для 10 семей, поселятся 100, и им надо ездить на работу, возить на учебу детей. Но недавний пример со сносом многоквартирного здания в садовом товариществе продемонстрировал, какие меры власти намерены применять к подобным объектам.
 
Не таунхаусом единым
 
Кстати, с приходом нового губернатора усложнились и процедуры согласования проектов. В результате застопорилась реализация даже тех комплексов, которые уже прошли общественные слушания.
 
Тем не менее девелоперы не теряют надежды на то, что рано или поздно смогут воплотить в жизнь свои планы. Присутствующим был представлен анализ других сегментов загородного рынка, потребители которых не стремятся быстро заселиться в новое жилье. Речь, в частности, шла о перспективах формата участков с подрядом. Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting, заметил, что в кризис этому сегменту было сложно выжить, поскольку «никто не хотел покупать обещания». Сегодня же метрики в поисковой системе Яндекс стабильно показывают 700 запросов в месяц, что говорит о возрождении интереса к участкам с подрядом. Чтобы этот продукт был успешным, необходимо несколько условий. В частности, его стоимость должна быть хотя бы на 20% ниже стоимости готового дома, при этом ценообразование должно быть прозрачным. Покупатель обращает внимание на опыт и репутацию застройщика, реализующего проект, возможность получить кредит или рассрочку. Земля должна быть оформлена в собственность клиента сразу после оплаты. Как правило, потребители такого продукта принимают решение гораздо дольше, чем, скажем, в сегменте участков без подряда, поскольку ожидают увидеть динамику строительства. Порой от первого просмотра до сделки проходит полгода и более.
 
Еще один формат современного загородного рынка — дальние дачи. Несмотря на то, что удаленные от Москвы территории развиваются медленнее, современная загородная недвижимость здесь тоже представлена. Дмитрий Гордов, исполнительный директор, партнер девелоперской группы «Интегра», сообщил, что основной спрос на дальние дачи находится в ценовой категории до 1 млн руб. На больших расстояниях покупатели загородной недвижимости ищут живописное природное окружение, которое располагало бы к отдыху, и, как ни странно, вовсе не ждут высокого качества продукта. Сделки в этом сегменте заключаются по формуле «чем дешевле, тем лучше». В результате набор характеристик проекта может быть максимально сокращен. Большинство предложений (почти 100%) здесь представлено участками без подряда.
 
Москва новая, методы старые
 
Проект «Новая Москва» неизменно приковывает к себе внимание и девелоперов, и потребителей, и простых обывателей. Основной вопрос, который всех волнует, — каким будет облик новоявленных территорий? Анализ специалистов позволяет предположить, что, несмотря на очень желательные перспективы малоэтажного развития застройки, без многоэтажек здесь не обойдется. Генеральный директор компании «ГеоДевелопмент» Максим Лещев напомнил, что еще 15 лет назад Москва в районе Люблино-Марьино представляла собой голые поля. А теперь это современные спальные районы. Вероятнее всего, считает он, этот сценарий может повториться, поскольку темпы прироста населения, а также желающих переехать в столицу из регионов неукоснительно растут. Уже сейчас по предварительным данным на юго-западном направлении планируется ввести в эксплуатацию 8 млн кв. м. А принимая во внимание проекты, заявленные компанией East-Line и еще нескольких непубличных собственников, к этой цифре можно добавить еще порядка 15 млн кв. м. Такая активность строительства говорит об уверенном спросе конечного потребителя. Новая Москва только придаст популярности этим территориям. Впрочем, разработка мастер-плана для них займет около двух лет, и только тогда станут очевидны все плюсы и минусы проекта. Впрочем, спикер упомянул некоторые из них. К преимуществам он отнес единую концепцию освоения, вовлечение бизнеса в проект, развитие социальных программ по предоставлению жилья, стимулирование спроса. Но нельзя также сбрасывать со счетов возможный социальный дисбаланс, а также отсутствие внимания властей к развитию других регионов РФ.
 
 
 
 
Чего ждать рынку?
 
Подводя итог круглого стола, его модератор Валерий Лукинов, руководитель отделения «Охотный Ряд» компании «ИНКОМ», попросил выступавших обозначить основные тренды на современном загородном рынке. Специалисты заметили в целом, что существенных перемен в ближайшее время ждать не приходится. Общей тенденцией было названо повышение плотности застройки. Так, если пять лет назад на 1 га земли возводили 2–3 тыс. кв. м жилья, то сегодня 5–6 тыс. уже стали нормой. При этом, как и следует ожидать, снижается общая площадь жилых объектов, увеличивается стоимость 1 кв. м, но сумма покупки уменьшается. Конкуренция среди игроков становится все жестче, поскольку число проектов неуклонно растет. Это подталкивает девелоперов выводить все более дешевые предложения. Новой тенденцией было названо перетекание спроса с загородного рынка на зарубежный. Основной же проблемой развития загородного сегмента по-прежнему остается транспортная доступность.
 
Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru