Специалисты о рынке недвижимости

 

 

 

 

Главной болевой точкой российского строительного бизнеса является отсутствие определенных правил игры, вследствие чего застройщики и инвесторы вынуждены постоянно искать компромисс с органами власти, что тормозит развитие данного сегмента экономики и снижает инвестиционную привлекательность проектов. Этот компромисс приходится искать практически на всех этапах строительства — начиная с получения многочисленных разрешений и заканчивая сдачей реализуемого жилого объекта в эксплуатацию. При этом властные структуры на местах имеют все полномочия для того, чтобы навязать застройщику, можно сказать, кабальные обременения по строительству инфраструктуры, назначить немыслимое количество проверок, ввергнуть его в неподъемные кредиты. А все потому, что в бюджетах разных уровней не предусмотрены средства на строительство объектов инфраструктуры — как социальной, так и коммунальной. В итоге нарушаются сроки сооружения и сдачи объектов, проекты зачастую теряют свою привлекательность, снижается их рентабельность, страдает деловая репутация застройщиков и инвесторов. Я считаю недопустимым строительство инженерных сетей и социальных объектов на деньги дольщиков, так как это является прямым нарушением Закона о долевом участии в строительстве (Федеральный закон № 214). Каждый из этих вопросов девелоперы московского региона поднимают на всех уровнях, включая Московскую ассоциацию риэлторов и Национальную ассоциацию девелоперов, и призывают государство принять меры для их решения. Уверен, что в итоге наши усилия должны увенчаться успехом, тогда и планы государства по обеспечению жильем граждан России станут реальными и осуществимыми.

 

 

 

 

При проектировании и согласовании жилых проектов в Москве все больше внимания уделяется транспортной ситуации в районе застройки. На протяжении последних пяти лет в Москве наблюдается чрезмерная загруженность городской транспортной системы. Сложившаяся в городе ситуация характеризуется не иначе, как транспортный коллапс. Как правило, в качестве основной проблемы называют исторически сложившуюся радиально-кольцевую схему планировки города. Но помимо этого текущая ситуация обусловлена рядом дополнительных факторов, среди которых высокая плотность населения (100,2 чел./га). Это почти в два раза выше, чем в крупнейших мегаполисах мира. При этом низкая плотность улично-дорожной сети — 3,3 км/кв. км, что в два — четыре раза ниже показателей других столиц крупных государств. Слабая система поперечных связей между радиальными автодорогами и отсутствие дублирующих направлений добавляют негатива к транспортным проблемам. Но уйти от сложившейся радиально-кольцевой дорожной схемы на уже застроенной территории фактически невозможно. Наиболее реально это сделать на новых территориях, присоединяемых к городу. Чаще всего используются комбинированные схемы планировки дорожной сети, учитывающие достоинства одних и устраняющие недостатки других. Например, для удаленных районов города больше подходит радиально-кольцевая схема. Планировку центра города для увеличения его пропускной способности лучше организовать по прямоугольной системе. В этом случае транспортные потоки в центре города распределяются по разным прямолинейным магистралям, а не концентрируются, создавая пробки.

 

 

 

Самые дешевые квартиры, предлагающиеся на продажу на вторичном рынке московского жилья, — это малогабаритные однушки стоимостью от 3,8 млн руб. Именно по такой цене продаются однокомнатные квартиры площадью 23 кв. м с кухней 3 кв. м в окраинных районах Москвы. Для тех, кто не обладает такой суммой, входным билетом на рынок столичного жилья могут стать комнаты в коммунальных квартирах. Купить такое жилье можно в среднем по цене от 2 млн руб. Но бывают на рынке и более дешевые варианты. Это, как правило, неухоженные квартиры и комнаты, требующие ремонта. Так называемое убитое жилье. Что касается комнат, то, несмотря на продолжающееся расселение коммунальных квартир, оставшихся от советского периода, они до сих пор появляются в жилом фонде, даже в относительно новых домах. Это результат семейных обменов, различных сделок с долями квартир. Спрос на комнаты, особенно со стороны приезжих в Москву, заметно опережает предложение. Следует отметить, что дешевое жилье постепенно вымывается с рынка столичной недвижимости, и поиск таких квартир отнимает много времени, но относительно невысокие цены привлекают покупателей. Такое небольшое по габаритам жилье, даже будучи расположенным в старом ветхом доме, продается всегда. Представьте себе квартиру, где площадь кухни составляет всего 3 кв. м. Проживание здесь комфортным не назовешь, но при выставлении адекватной цены такие квартиры находят своего покупателя очень быстро.

 

 

 

 

Многие граждане России с затаенным страхом ожидали изменений порядка налогообложения недвижимости в наступившем 2012 г. Ведь, несмотря на то что в основу нового единого налога на недвижимость властями была заложена совершенно правильная идея — обеспечить взаимосвязь между размером налоговых платежей и реальной рыночной стоимостью имущества, широкой общественности оставался непонятен механизм оценки, предлагаемый властями для корректного определения рыночных цен. Значит, в рамках применения новой системы налогообложения не была исключена перспектива возникновения всевозможных перекосов, порожденных некорректностью оценок, что могло привести к существенному и не всегда справедливому увеличению налогов. О том, что новая система в текущих условиях непременно окажется далекой от совершенства, предупреждали многие эксперты рынка недвижимости. И голос специалистов был услышан: как сообщила министр экономического развития Эльвира Набиуллина, введение единого налога на недвижимость в РФ возможно не раньше чем через пять лет. Новый налог, призванный обеспечить взаимосвязь между размерами платежей и рыночной стоимостью недвижимости, в настоящее время невозможно ввести из-за незавершенности процесса формирования единого кадастра недвижимого имущества и отсутствия достоверных данных о реальных рыночных ценах сделок с недвижимостью. При этом если первую из названных проблем — создание кадастра — вполне возможно решить в обозримом будущем, то со второй ситуация обстоит далеко не однозначно. Вопросы с оценкой недвижимости требуют дальнейшего внимательного рассмотрения.

 

 

 

 

Если в 2012 г. в Москве не упростится процедура получения разрешения на строительство и на рынок не выйдут новые проекты, то ограниченный объем предложения может вызвать рост цен. Что касается Московской области, то в ее городах прошедший год можно назвать годом строительного бума. Фактически каждый месяц начиналось строительство крупных объектов совокупной площадью 300–500 тыс. кв. м. Всего в 2011 г. в области введено около 6,7 млн кв. м. В 2012 г. переориентация застройщиков на возведение жилья в Подмосковье продолжится. За счет активного строительства ожидается существенное увеличение объемов новостроек, которые могут превысить докризисные значения. Московская область привлекает застройщиков более упрощенной процедурой получения исходно-разрешительной документации и возможностью реализации крупных проектов комплексного освоения территорий. Одним из главных событий 2011 г. стало присоединение к Москве части территорий Московской области, в частности Люберецких полей аэрации, а также создание столичного федерального округа с увеличением территории Москвы в 2,5 раза. Освоение присоединяемых площадей займет много лет. Возможно, в следующем году будут озвучены конкретные планы и сроки по развитию этих земель. Планируется, что новые территории официально будут столичными уже в январе 2012 г. Сейчас стоимость жилья в спальных районах южной части Москвы вблизи МКАД на 20–30% выше, чем в близлежащих районах Новой Москвы. В 2012 г., после утверждения соответствующих документов, можно ожидать сокращения этой ценовой разницы.