недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/КоммерческаяПартнерские проекты

Стрит-ритейл: инвестиции с умом

6 703
Стрит-ритейл: инвестиции с умом
Петербургский рынок стрит-ритейла в трудные времена оказался гибким и снова привлек к себе интерес инвесторов. Правда, теперь вкладывать деньги в такие объекты нужно с пониманием особенностей рынка и надежности арендаторов. Как это сделать — мы спросили у экспертов.

Стрит-ритейл пережил пандемию

В Петербурге снимаются коронавирусные запреты, и рынок стрит-ритейла активно восстанавливается. В отличие от крупных ТЦ, которым приходилось закрываться на несколько месяцев, торговля в стрит-ритейле продолжалась практически без перебоев.

У предприятий сферы услуг было больше сложностей: ограничения коснулись работы парикмахерских, салонов красоты, спа. Нелегко пришлось и ресторанам: объем площадей, которые они занимали, сократился почти на 10%, хуже позиции только у банков (потеряли почти 14% площадей) и салонов сотовой связи (площади уменьшились на 12%). Зато интернет-ритейлеры (Ozon, Wildberries) вдвое увеличили свое присутствие на рынке.

Значительное смещение спроса в 2020 году отмечается в сторону товаров первой необходимости. Магазины продуктов питания и аптеки в пандемию не просели, а многие увеличили прибыль. К тому же им не пришлось закрываться даже в самые непростые для бизнеса недели в апреле 2020-го.

Несмотря на сложности, по итогам прошлого года доля вакантных площадей в стрит-ритейле выросла всего на 5,3 п. п. по сравнению с 2019-м. Наиболее стабильным этот показатель оказался в двух сегментах стрит-ритейла: на крупных проспектах спальных районов (с приростом в 3,9 п. п.) и на второстепенных торговых коридорах — главных улицах спальных районов. Там цифра оказалась отрицательной, то есть вакантных площадей стало меньше на 0,2 п. п. (по данным Knight Frank). В обоих сегментах основное назначение арендуемых площадей — продажа продуктов питания.

Что такое хороший объект?

Эксперты считают, что действительно качественных объектов для инвестирования на рынке стрит-ритейла Петербурга не так много. И пандемия сыграла в этом не последнюю роль.

Во-первых, она сделала более привлекательными локации в спальных районах. Сокращение доли вакантных площадей стало следствием удаленной работы сотрудников многих компаний. Далеко не все они вернутся в офисы после победы над вирусом: многие работодатели оценили преимущества такого формата и не будут от него отказываться. А значит, стрит-ритейл в спальных районах и дальше будет набирать популярность.

Второй важный фактор — характеристики самого объекта и вариативность в подборе арендаторов. «Инвесторам мы советуем продумывать не только текущее, но и альтернативное использование объекта, — рекомендует Лилия Богатырева, директор Orange Estate Management — компании, которая много лет занимается инвестициями в коммерческую недвижимость. — Надо понимать, как удастся использовать его в случае потери арендатора или резкого изменения ситуации на рынке: "нарезать" дополнительные входы, привлечь альтернативный бизнес, который еще не представлен в районе, разделить на небольшие объекты стрит-ритейла или, наоборот, сделать фермерский рынок — это сегодня довольно успешный формат».

Такой подход гарантирует объекту постоянную заполненность и хорошую окупаемость. По словам экспертов Orange Estate Management, если еще пять–семь лет назад успешной окупаемостью считался срок семь лет при доходности до 15% годовых, то сегодня таких цифр практически не встретить ни в одном сегменте коммерческой недвижимости.

Рынок сильно изменился, и окупаемость сроком восемь лет при доходности 12% годовых теперь считается отличной, доходность 10% годовых — просто хорошей.

«Инвестору надо иметь в виду, что низкая доходность не только выражается в цифрах (ниже 8% годовых), но и зависит от качества арендатора. Бывает, что люди покупают объект с арендатором и вроде бы хорошей доходностью около 12% годовых. Но при этом ставка аренды очень высока, а вместе с ней высок и риск того, что арендатор попросит снизить ее или вообще съедет. В итоге за пять–семь лет (с учетом простоя и поисков нового арендатора) инвестор в лучшем случае выйдет на ту же окупаемость 8%, а то и меньше».

Лилия Богатырева,директор Orange Estate Management

«Свой» арендатор — залог успеха

Инвестировать можно в объект без арендатора — тогда придется искать его самостоятельно или купить помещение с уже заключенным договором аренды на несколько лет вперед. Эксперты советуют выбрать второй вариант, потому что в этом случае не надо терять время (а значит, и деньги), да и арендатор на месте уже «прижился».

Тем, кто все же выбрал первый вариант, Лилия Богатырева советует тщательно изучить аудиторию локации, чтобы понимать потребности живущих здесь людей, их платежеспособность.

Например,  провести опрос жителей соседних домов, чтобы узнать, чего им не хватает в шаговой доступности и по какой цене.

В компании Orange Estate Management отмечают, что лучше потратить больше времени на анализ локации и в итоге найти «своего» арендатора, чем пускать первого встречного, который не нужен конечному потребителю.

Беспроигрышный вариант

Самыми успешными, как показала аналитика, в 2020 году оказались интернет-ритейлеры и магазины, продающие продукты питания. Подтверждают это и эксперты. «На протяжении многих лет самыми надежными считались федеральные сетевые арендаторы, крупные и всем давно известные», — говорит Лилия Богатырева.

«Пятерочка» или «Магнит» на оживленном проспекте спального района — беспроигрышный вариант для инвестора. Туда обязательно пойдут покупатели, потому что еда — товар первой необходимости. К тому же такие арендаторы всегда изучают рынок: если они пришли в этот объект, то спрос гарантирован.

«магазины у дома»

X5 Retail Group («Пятерочка», «Карусель», «Перекресток») в 2020 году увеличила торговую площадь на 8,3% — до 7,8 млн кв. м — за счет открытия 1410 магазинов. Формат «магазинов у дома» внес наибольший вклад в рост бизнеса в 2020 году на фоне перенаправления трафика из традиционных форматов и гипермаркетов.

По данным Knight Frank

В Orange Estate Management уверены, что именно такие объекты и следует предлагать инвестору: в хорошей локации развитого спального района, с возможностью легко трансформировать помещение и с надежным проверенным арендатором. Сочетание этих факторов позволяет инвестору вложить деньги и получать стабильный доход.

В компании приводят пример объекта, который сейчас выставлен на продажу: помещение на Гражданском проспекте, 104, площадью более 485,7 кв. м. Оно имеет якорного арендатора — магазин «Пятерочка» с долгосрочным договором аренды, в котором предусмотрена ежегодная индексация арендной ставки.

Объект расположен в развитом спальном районе с высокой покупательной способностью. То, что в нем находится магазин продуктовой сети, уже не один год обеспечивает стабильный поток покупателей.

«Размещение коммерции в этом микрорайоне проектировалось еще в советский период и практически не имеет потенциала для увеличения. Это дает стабильный покупательский спрос и постоянный доход для арендатора, — рассказывают эксперты OEM. — А наличие в непосредственной близости остановки общественного транспорта, пешеходных переходов и крупных транспортных узлов гарантирует наличие интересантов и высокую арендную ставку для этих площадей». Срок окупаемости объекта с нынешним арендатором составляет всего 10 лет.

Другой пример — объект на проспекте Энергетиков, 50, где компания продает помещение площадью почти 1 тыс. кв. м с парковкой и долгосрочным арендатором X5 Retail Group.

В условиях договора закреплена безусловная индексация ставки в 7% — это выше официального уровня инфляции. Предполагаемый срок окупаемости — 10 лет. Если этот объект слишком большой, есть поменьше (Народная улица, 98), с тем же арендатором и индексацией ставки. Он хорошо просматривается с Народной улицы и притягивает посетителей из автотрафика.

Бытует мнение, что арендные ставки в исторически сложившихся спальных районах уже закреплены и доходность там не увеличить. Для инвесторов, которые готовы расширить портфель объектами в новых локациях, у Orange Estate Management есть предложения в строящемся спальном районе — в ЖК «Цветной Город». На выбор — помещения от 49 до 168 кв. м с арендатором и пассивным доходом или с возможностью использования под собственный бизнес.

«Активное расширение района, сдача квартир от застройщика с отделкой и низкая входная стоимость, в том числе за счет небольшого метража квартир, дает большое количество плюсов в локации размещения, — рассказывает Лилия Богатырева. — Это высокая плотность населения, быстрый заезд жителей после сдачи дома, ограниченность района и вынужденная необходимость совершать покупки именно здесь, сложность с выездом в ТЦ. Все это — слагаемые успеха любого бизнеса: поток клиентов на фоне привлекательной цены входа».

Чего ждать рынку

В ближайшие месяцы арендные ставки в стрит-ритейле, чуть скорректированные из-за пандемии, приблизятся к докризисным показателям: очевидно, что уличной торговле Петербурга не угрожает новый локдаун. В Россию продолжают приходить международные сети, в первую очередь именно из-за ковидной политики.

В отличие от западных стран, российская экономика, в том числе и ритейл, продолжает работать. Как и в 2020 году, самыми устойчивыми будут улицы с высоким трафиком в спальных районах. А вот стрит-ритейлу на Невском проспекте и других центральных магистралях города предстоит более долгое восстановление.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru